Les obligations du vendeur, du cédant dans la vente d’un bien (corporel ou non) : 1ère partie.

Acheter, vendre, revendre, quoi de plus naturel, utile, gratifiant, enrichissant... mais pas n’importe comment, à n’importe quel prix, ni à n’importe qui. Dans un état de Droit respectueux de la liberté du commerce et de l’industrie, de la protection du consommateur :

Vendre un bien meuble, corporel ou non, un service, une prestation ce n'est pas un acte anodin, banal, usuel, dénué de conséquences (juridiques, économiques). On ne vend, ne cède pas seulement un bien déterminé, nommé, mais également les droits et services qui y sont attachés, grevés (les accessoires, options, garanties).

En effet il existent des règles juridiques très strictes, protectrices de l’ordre public économique qui doivent etre respectés par les cocontractants (parties au contrat), les tiers. La liberté contractuelle stricto sensu, ou pleine et entière n’existe pas en France, y compris chez les libéraux Anglos-Saxons (contrairement aux on dit). Certaines choses sont meme hors du commerce (indisponibles).

En droit : le contrat de vente (article 1582 du Code Civil) est une convention par laquelle l’une des parties (le vendeur ou cédant) s’oblige à livrer une chose et l’autre partie (l’acheteur, l’acquéreur), à la payer, à s’acquitter du prix convenu, déterminé, ou déterminable.

Caractéristiques du contrat de vente :

Il est synallagmatique, c'est-à-dire qu’il fait naître des droits et des obligations à l’égard des deux parties au contrat (droits croisés).

Consensuel, l’échange de volonté suffit amplement à donner force obligatoire au contrat, l’écrit n’est pas obligatoire, mais est très utile (preuve de la transaction, matérialisation de l’accord).

Onéreux c’est-à-dire qu’il a pour objet le transfert de propriété d’une chose (matérielle ou immatérielle) mais en échange du versement d’un prix. Ce qui différencie la vente, du don, de l’échange…

Loyal, les parties au contrat doivent etre de bonne foi aussi bien lors de la conclusion que de l’exécution de la vente, de la prestation, du conseil. La bonne foi contractuelle chasse en principe le dol, la tromperie…

Dans certains cas, les parties doivent etre capables, libres de contracter (capacité juridique, autorisation en cas d’indivision…). En somme des contreparties autre que financière (paiement du prix), et matérielle mise à disposition du bien à l'acquéreur existent, et sont sans cesse réaffirmer par la jurisprudence comme nous le verrons plus loin et en détail.

Interdiction de la vente à perte pour ne pas fausser la concurrence (article L 442-2 du Code du commerce). Cependant il existe quelques exceptions très limitatives (biens susceptibles d'une détérioration rapide, vente en solde, etc.).

Obligation générale d’information, de conseil du vendeur au profit de l’acquéreur profane (non averti), sur la chose, son prix, les garanties offertes, inhérentes à la transaction, prestation…

C’est ainsi que le vendeur, le cédant doit avant de contracter, de vendre son bien, fournir un service, une prestation :

Informer l’acquéreur non averti, profane sur les caractéristiques de la chose, du bien (matériel ou immatériel) objet de la vente, de ses qualités, utilités, des précautions et restrictions d'utilisation, d’usage, de sa composition, de son prix, des modalités de paiement, de livraison conforme, enfin et surtout sur les garanties légales, d’ordre public offertes, et accessoirement sur les garanties contractuelles (onéreuses et qui relèvent de la liberté contractuelle). Vaste programme en perspective, «vendre c’est un métier, un art, ...».

Le vendeur doit également s'assurer que le bien lui appartient entièrement (c’est ce qu’on appelle la pleine propriété) :

Naturellement, logiquement, bonne foi oblige vous ne pouvez vendre un bien (mobilier, immobilier) que si vous en êtes pleinement propriétaire. Ainsi, pas moyen de céder une maison familiale ou un autre bien en indivision (une voiture par exemple) sans l'assentiment écrit, express de chacun des indivisaires.

Si vous êtes marié et qu'il s'agit d'un bien de communauté, l'accord des deux conjoints est obligatoirement requis. Il en va de même s'il s'agit d'un bien propre à l'un des époux mais qu'il est affecté à leur habitation principale. Cela vaut également en cas de concubinage, de pacs...

De même, si vous souhaitez vendre un bien libre de toute occupation alors qu'un locataire est dans les lieux, vous devez lui notifier par LRAR un congé avec offre de vente au moins six mois avant la fin de son bail.

Pour un véhicule le contrôle technique doit être à jour, récent et surtout effectué à l’initiative et aux frais du vendeur, non gagé...Idem pour un bien immobilier (il ne doit pas hypothéqué, grevé de servitude…;).

C’est l’application de la fameuse garantie légale d’éviction, d’ordre public visée par l’article 1626 du Code Civil :

«Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente».

Cette obligation générale d’information, de conseil, de mise en garde, de garanties (éviction, vive caché) s’impose surtout et fortement au vendeur professionnel, celui dont la vente est un métier, dont il en tire profit (la vente est un acte onéreux), qui doit recueillir toutes les informations utiles, les transmettres et ne peut en aucun dégager sa responsabilité contractuelle en prétextant de son ignorance, de la bonne exécution de l’engagement contractuel. Consumérisme oblige, la vente devient de plus en plus un contrat à exécution successive, dans certains cas il peut meme y avoir en sus de la vente stricto sensu, un service après vente…

Article 1625 du Code Civil :

«La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.»

Trois conséquences majeures :

-garantie en cas d’éviction (fait du vendeur, d’un tiers)

-garantie des défauts cachés de la chose vendue (garantie légale pour vice caché, non conformité).

-garantie en cas de dol, tromperie, manœuvres frauduleuses (article 1116 du Code Civil). C’est la sanction d’une atteinte à l’obligation de renseignement, d’information du vendeur (loyalisme contractuelle oblige). Le silence ou la dissimulation fautif (modification du compteur kilométrique, par exemple) sont constitutifs d’un dol.

Le délai pour agir en justice est de 5 ans à compter de la découverte du vice de consentement (article 1304 alinéa 2 du Code Civil). Il convient alors de prouver la mauvaise foi du vendeur pour obtenir la résolution de la vente. A la différence de la résiliation qui met fin au contrat pour l'avenir seulement, la résolution tend à l'anéantissement du contrat et à la remise des parties et des choses en leur état antérieur.

Chapitre I : Vente et garantie légale d’éviction

A-Garantie d’éviction du fait personnel du vendeur, du cédant :

Le vendeur doit absolument garantir à l'acheteur "la possession paisible de la chose vendue" (article 1625 du Code civil), c’est résumé par l’adage suivant :

«Qui doit garantir ne peut évincer ». Règle de bon sens qui vise à interdire au vendeur de reprendre, par une voie détournée, le profit de ce qu'il a vendu à l'acheteur. La garantie du fait personnel lui impose concrètement une obligation de ne pas faire, d’entraver, de troubler, attachée au bien vendu, c’est une obligation majeure, d’ordre public et qui se transmet meme à ses ayants cause à titre universels (héritiers légitimes).

En d'autres termes, le vendeur ne doit entreprendre aucune action susceptible de limiter la jouissance ou le droit de propriété de l'acquéreur. Il ou elle (personne physique ou morale) doit défendre son acquéreur contre tout trouble personnel, factuel ayant pris naissance avant la cession et l’indemniser, le dédommager en cas d’éviction (Garantie du fait personnel).

«La garantie d’éviction en cas de cession de fonds de commerce

La société Etablissements X... Père et fils a vendu à la société HB Machines, devenue société Orchis Jardin puis société Brenntag, un fonds de commerce de "fabrication et toutes opérations commerciales relatives aux matières et produits chimiques agricoles et industriels notamment engrais, chaux, amendements, grains et dérivés tourteaux".

L’acquéreur, soutenant que M. X... avait violé les obligations résultant du contrat de cession du fonds de commerce, à travers les activités de la société OPF Déco Jardin, a, sur le fondement des articles 1626 et 1628 du Code civil, demandé au Tribunal d’interdire à celui-ci et à la société OPF Déco Jardin de commercialiser certains produits et de les condamner à payer des dommages-intérêts.

M. X... et la société OPF Déco Jardin ont reproché à l’arrêt de la Cour d’appel de les avoir condamnés solidairement à indemniser l’acquéreur du préjudice résultant pour ce dernier du non respect de la garantie d’éviction à laquelle l’acte de cession du fonds de commerce, lui donnait droit et ordonné à la société OPF Déco Jardin de cesser de commercialiser divers produits chimiques agricoles et industriels, sous astreinte journalière et par infraction constatée à partir du quinzième jour suivant le prononcé du jugement, alors, selon eux, que les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers et que l’obligation de non-concurrence, par laquelle le cédant d’un fonds de commerce est tenu de s’abstenir de tout acte de nature à détourner la clientèle du fonds cédé, participant de la garantie du fait personnel, est mise à la charge du vendeur en tant qu’il est partie à l’acte de vente.

La Cour de cassation rejette le pourvoi rappelant qu’en cas de cession d’un fonds de commerce, la garantie légale d’éviction (article 1626 du Code civil) interdit au vendeur de détourner la clientèle du fonds cédé, et que si le vendeur est une personne morale cette interdiction pèse non seulement sur elle, mais aussi sur son dirigeant ou sur les personnes qu’il pourrait interposer pour échapper à ses obligations.

Références : - Code civil, article 1626 - Code civil, article 1628 - Cour de cassation, chambre com., 24 mai 2005 (pourvoi n° 02-19.704), rejet.».

Date de l'article: 24 juin 2005

@ 2004 D2R SCLSI pr

www.onb-france.com

 A souligner également que le caractère d’ordre public de la garantie légale d’éviction du fait personnel du vendeur ne fait pas bon ménage avec une éventuelle clause contractuelle de non concurrence. En effet l’article 1628 du Code civil déclare nulles les conventions qui écarteraient la garantie d’éviction au titre du fait personnel du vendeur, d’où l’intérêt d’etre précis quant au contenu et à la portée de la clause de non concurrence lors de sa rédaction.

B-Garantie d’éviction du fait d’un tiers (créanciers, administration, servitudes, gages, hypothèques…) :

Le vendeur, le cédant est également responsable des éventuelles contestations émises par des tiers à l'encontre des droits de l'acquéreur. En d’autres termes, le vendeur doit défendre son acquéreur contre tout trouble extérieur ayant pris naissance avant la cession et l’indemniser en cas d’éviction, d’atteinte.

Exemples : un tiers revendique une partie de la surface de l'immeuble, invoque une servitude non mentionnée dans l'acte de vente. C’est également la garantie que l'auteur d’un logiciel n'a pas accordé un droit déjà cédé, cession de brevet (l'auteur de l’oeuvre doit en effet garantir l'éditeur contre l'action en contrefaçon pouvant être intentée par un tiers).

Cette responsabilité contractuelle (article 1147 du Code civil) ne peut être mise en cause qu'à deux conditions :

-L’action en garantie ne pourra être utilisée que si la revendication d’un tiers sur la chose vendue est de nature juridique, quid du trouble de fait. Cette garantie ne peut etre invoqué par exemple en cas de vol ou d’incendie commis par un tiers alors que le bien est entre les mains de l’acquéreur (trouble de fait et non de droit). «L’acquéreur devenu propriétaire est seul responsable de la défense de son bien et de ses droits», Alain Bénabent, les contrats spéciaux civils et commerciaux, Montchrestien.

-l'acheteur doit être de bonne foi, c'est-à-dire qu'il devait absolument ignorer le risque de litige ou de menace d’éviction au moment de la vente. Le trouble doit être causé par une faute du vendeur et non par un événement extérieur, une negligence de l’acquéreur.

Exemple quelqu’un qui achète un véhicule gagé ou d’une personne décéde en connaissance de cause, à ses risques et périls ne peut invoquer cette garantie d’éviction. «Hypothèse de l’acquéreur qui laisse lui meme se créer un droit contraire au sien après la vente», Alain Bénabent, les contrats spéciaux civils et commerciaux, Montchrestien.

Donc l’acquéreur qui est informé de la menace d’éviction ne peut valablement invoquer la garantie d’éviction, ni meme se prévaloir de son droit de suspendre le paiement du prix de la vente convenue.

D’autant plus que cette garantie d’éviction du fait d’un tiers n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent prévoir une clause limitative, voir pire suppressive de garantie (c’est légal, liberté contractuelle oblige).

C-Action de l’acquéreur :

L’acquéreur lésé (évincé) dispose en fonction de l’ampleur du préjudice subi de la possibilité de demander au juge judiciaire la résolution (anéantissement) totale ou partielle de la vente intervenue, article 1630 du Code civil :

«Lorsque la garantie a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

1° La restitution du prix ;

2° Celle des fruits, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince ;

3° Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;

4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat».

Délai pour agir :

depuis la loi numéro 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, le délai pour agir est de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du Code civil). Le délai ne court que du jour de l’éviction qui en est la cause (article 2233 du Code civil).

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BON A SAVOIR :

"Devoir de conseil : Responsabilité du vendeur

Le 12 novembre 2010 par EMMANUELLE BERNARD

Civ.D 1re, 28 octobre 2010, pourvoi n° 09-16913

Les faits :

Un couple achète un lot de carrelages à la société ATC pour refaire le contour de sa piscine. Les carreaux s'abîmant très rapidement, les époux demandent une expertise, qui révélera une incompatibilité des carreaux avec le traitement au sel de l'eau de la piscine. Reprochant au vendeur d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard, le couple l'assigne en indemnisation.

La décision :

Par un arrêt du 17 mars 2009, la cour d'appel de Nîmes rejette leur demande. Pour les juges du fond, « il appartient au client d'informer son vendeur sur l'emploi qui serait fait de la marchandise commandée... or il n'était pas établi que le vendeur eut été informé par les époux de l'utilisation spécifique, s'agissant du pourtour de la piscine, qu'ils voulaient faire du carrelage. ».

La Cour de cassation sanctionne cette décision. C'est au vendeur professionnel de prouver qu'il s'est acquitté de l'obligation de conseil, lui imposant de se renseigner sur les besoins de l'acheteur afin d'être en mesure de l'informer quant à l'adéquation de la chose proposée à l'utilisation qui en est prévue.

Commentaire :

Dans cet arrêt, la première chambre civile rappelle qu'en matière d'obligation de conseil et d'information, la charge de la preuve pèse sur le vendeur, y compris concernant l'obligation qu'a l'acheteur de renseigner le vendeur sur l'usage de la marchandise, en particulier lorsque cet usage est inhabituel.

Ainsi, le vendeur doit à la fois renseigner l'acheteur sur les caractéristiques du produit, s'informer sur ses besoins, le conseiller sur le choix du bien le plus approprié et l'avertir, lorsqu'il estime que les marchandises sont impropres à l'usage auquel il les destine.".

www.argusdelassurance.com

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Bonne lecture à vous, cordialement.

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Avertissement : 

«La lecture de cet article mise gracieusement à votre disposition ne saurait remplacer une consultation juridique qui, seule, sera en mesure d'apporter une solution précise à votre problème qui est nécessairement spécifique car chaque affaire est différente. Il appartient à chacun d’entre vous de se référer aux textes officiels, lois, décrets et règlements en vigueur et de se rapprocher d'un professionnel du Droit pour vérifier la validité de cet article. Je ne saurais en aucun cas être considéré comme responsable de toute utilisation de cet article qui pourrait être faite de quelque façon que ce soit.». Cordialement.

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