Contentieux locatif : de l’impayé de loyers et des charges à l'expulsion du locataire (1ère partie).

En général, le point de départ d’une procédure d’expulsion, de dégagement du locataire en titre est l’impayé de loyers, des charges. Le locataire en place n’arrive plus à faire face à ses obligations locatives, éprouve de grandes difficultés, accumule les retards.

Cela résulte souvent de difficulté financière, de chute brutale de revenus (chômage, surendettement, maladie, etc.), voir pire provenir de locataires de mauvaise foi «les spécialistes de l’impayé　locatif», «les irréductibles», «mal lunés» ou en conflit avec le bailleur sur l’état du logement, le voisinage, ou pour une raison x ou y, voir parfois à l’origine un simple différent personnel avec le logeur, le proprio, etc…

La liste des causes, origines citée ci-dessus n’est pas exhaustive. En effet d’autres raisons, motifs peuvent également conduire à la rupture du bail, à l’expulsion locative. C’est le cas par exemple lorsque le locataire «en titre» ne dispose pas, ou plus d’un titre ou droit régulier pour occuper l’appartement, s’il n’a pas souscrit d’assurance habitation.

(Se maintien dans les lieux après fin de bail, sous-location non autorisée, trouble grave de voisinage, dégradation du bien loué, squat, etc.), ou simplement décide de façon unilatérale de ne plus régler les loyers, charges pour cause d’insalubrité du logement, de travaux de rénovation non effectués, etc…

En Droit on considère qu’il y a un impayé de loyer dès lors que vous ne payez pas un seul mois de loyer dans le secteur privé, et trois mois de loyer successifs dans le secteur public (hlm). Le bailleur est alors en droit d’entreprendre différentes actions afin d’y remédier, de récupérer son du, son bien immobilier.

Nota Bene :

Avant d'assigner votre locataire en justice, il y a une phase amiable à mettre en place, à respecter. Cela peut aller de l’envoi du courrier de rappel de loyers et charges au locataire défaillant, à son cautionnaire, le recours à l'assurance (risque locatif), etc...

Ce n’est qu’en cas d’échec qu’intervient alors la phase pré-contentieuse, contentieuse ou le recours à un huissier de justice s’impose : signification du commandement de payer, saisie conservatoire, saisine du juge (résiliation judiciaire du bail), puis signification du commandement de quitter les lieux, etc…

Contentieux locatif (pouvoir souverain d’appréciation du juge civil) :

Attention en fonction du contexte, des circonstances, du cas d’espèce rien n’est joué, gagné d’avance pour l’une ou l’autre partie en conflit. Le juge apprécie souverainement la faute contractuelle, le comportement des parties, les faits, éléments de preuve qui lui sont soumis et décide :

-Si des délais de paiement, de grace pouvant aller jusqu'à deux ans, peuvent être octroyés au locataire de bonne foi en difficulté financière, dans ce cas, la procédure de résiliation du bail est suspendue, mise en stand by, cela meme en présence d’une clause résolutoire du bail.

-S’il justifie la résiliation judiciaire du bail (mauvaise foi avéré du locataire, clause résolutoire), dans ce cas, le juge la prononce, l’ordonne, confère force exécutoire, il peut l’assortir, l’accompagné de l’expulsion du locataire (commandement de quitter les lieux, au besoin sous astreinte).

-Tache difficile pour le juge face à la pression, à la préservation de l’ordre public, social, à la contradiction entre les intérets du locataire (débiteur) et du bailleur (créancier).

L’impayé de loyers est pour le propriétaire ou bailleur le risque locatif majeur, «la ligne rouge», par ailleurs susceptible de le mettre gravement en difficulté financière. C’est souvent le cas de propriétaire modeste, lambda. Donc qui a du lui-même épargné durant toute sa vie, ou souscrit un emprunt pour l’acquisition de son bien.

C’est le cauchemar, le drame : s’il n’a pas les moyens de gérer les loyers de retard, les charges, ou ne fusse que pour des raisons légitimes : bénéficier des revenus de son travail, de son placement locatif à titre de complément de revenus, voir tout simplement une atteinte a son droit de propriété.

Pour le locataire de bonne foi, c’est également un drame, une angoisse permanente : la dette locative est bien la, bon gré, mal gré il faut bien trouver une solution pour l’apurer, la régler, cela en plus, en sus des loyers en cours, alors que ce n’est pas son seul soucis majeur, loin de là...

Il peut en effet être confronté à d’autres difficultés, priorités qui eux aussi n’attendent pas, c’est la loi des séries, des moments difficiles de la vie : (enfants à charge, crédits à rembourser, problème pour se reloger, maladie, divorce, surendettement, etc.).

Une vraie bombe sociale à retardement, une épée de damoclès :

«Craignant à juste titre de se retrouver à la rue, de devenir SDF, rebus de la société si des solutions rapides, justes, adaptées ne sont pas trouvées, des milliers de ménages en sursis d'expulsion locative attendent avec anxiété, la peur au ventre la date fatidique du 15 mars 2011 qui sonnera le glas, la fin de la trêve hivernale...

Un vrai cauchemar, drame au quotidien, éprouvant comme jamais (trop, c’est trop : stop, halte à la pauveté, la précarité, l’exclusion, la marginalisation...).». C'est une véritable entreprise de démolition, de casse sociale.

«Fin de la trêve hivernale: «Dans 15 jours, je suis SDF»

POUVOIR D'ACHAT

Posté par Marlène Schiappa

le 24 février 2010 à 12 h 33 min Les locataires "mauvais payeurs" n'ont plus que 2 semaines pour se retourner. Le 15 mars, la trêve hivernale prendra fin et ils pourront à nouveau être expulsés. C’est une épée de Damoclès pour 500 000 ménages en situation d’impayé. Au delà, la Fondation Abbé Pierre parlait l’an dernier d’1 million 800 000 personnes rencontrant des difficultés à payer leur loyer chaque mois.

Jean-Michel et Agnès, couple de quinquagénaires, sont dans ce cas. Elle est contrôleuse des impôts et lui est employé de mairie en banlieue parisienne. Jean-Michel touche 1600 € net par mois et Agnès, 1900 €. Leur loyer de 1100 € pour un grand deux-pièces dans un quartier populaire de Paris serait abordable s’ils n’avaient pas plusieurs crédits en cours de remboursement: "350 pour un prêt à la consommation, 200 pour un prêt contracté il y a deux ans pour partir en vacances, et 250 pour un crédit revolving pris au moment de l’emménagement.." calcule Agnès.

Pour faire face à leurs créanciers, ils n’ont pas payé un loyer, puis un deuxième, puis un troisième… "Nous sommes aujourd’hui à 5 loyers d’arriéré" confie Jean-Michel, un peu gêné. Il sait que dans trois semaines, c’est la porte.Exceptionnellement, leur propriétaire, une dame de 75 ans, a accepté de répondre à quelques questions.

Elle ne culpabilise pas de mettre le couple à la porte, arguant qu’elle-même a des frais: avec l’argent du loyer, elle finance les études de son petit-fils. "Je comprends la détresse de ces personnes, mais je ne peux pas les loger gracieusement. Je ne suis pas une agence immobilière et encore moins un bailleur social…"

En 2009, Christine Boutin avait proposé qu’il n’y ait plus d’expulsion sans relogement. Un vœux pieu qui n’a jamais été suivi d’effet. "Nous allons faire traîner l’expulsion…" projette Agnès, qui connaît un peu les procédures pour avoir été déjà deux fois sous le coup d’une expulsion. "Il faut déjà des mises en demeures, et ensuite un jugement… ça va nous amener en avril ou en mai. On avisera à ce moment là." Au pire, elle imagine prendre un crédit revolving pour payer les loyers de retard qui se sont accumulés.

Sarah, locataire également, est dans une situation plus inconfortable. Etudiante à Nantes, ses parents ne participent pas du tout à ses frais. Elle a travaillé plusieurs mois dans une agence d’intérim, mais les missions se font de plus en pus rares. Elle a du en refuser certaines en périodes d’examens, et depuis, l’agence rechigne à lui en confier de nouvelles. "Mon petit studio de 13 mètres 2 coute 300 € par mois, j’ai trois mois de retard que je n’arrive pas à combler.

J’ai déjà reçu mon arrêté d’expulsion mais la procédure a été stoppée en novembre. Avec la fin de la trêve hivernale, je sais que je suis dehors le 15 mars; J’irai chez une amie dans un premier temps… mais après… dans 15 jours, je suis officiellement SDF."Après, elle ne sait pas où aller.

Au mois de mars, non seulement la trêve hivernale prend fin, mais les associations d’aide à l’hébergement sont pour la plupart fermées, comme les foyers d’accueil pour SDF qui sont paradoxalement moins mobilisés qu’en hiver. Dans un marché de l’immobilier de plus en plus tendu, il est difficile de trouver un logement en urgence si on ne peut pas présenter de quittances de loyer à jour.

Pour ceux qui sont en grande difficulté et sur le point de se retrouver sans toit, quelques alternatives existent :

L’association Droit au Logement recommande de faire des demandes d’hébergement d’urgence ou de contester les expulsions abusives.

Si le locataire et le propriétaire sont de bonne foi et souhaitent trouver une solution, il est possible de mettre en place un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, qui trouvera une solution de remboursement échelonné.

Enfin, depuis 2009, le numéro azur 0810 001 505 a été mis en place par la Fondation Abbé Pierre : il apporte soutien et conseils aux personnes en situation de crise du logement. Ironie ou signe que la situation se banalise, un site de rencontres a même développé une rubrique « locataires expulsés » pour leur permettre de se mettre en couple et de se soutenir dans cette épreuve !»

Marlène Schiappa - www.ecotidien.fr

C’est pourquoi il est fortement conseillé, recommandé aux parties au contrat de location ou bail (propriétaire, locataire, caution, proches, etc.) et cela dès les toutes premières difficultés ou retard de loyers, de charges, de réagir avant qu’il ne soit trop tard (dette trop importante, situation irrémédiablement, gravement compromise…).

Comme on vient de le voir :

Dans une première phase en privilégiant une solution à l’amiable, cela autant que possible, par exemple un échelonnement de la dette locative afin de parvenir rapidement à son apurement, le recours au cautionnaire, garant, à la caf, au fonds de solidarité du logement, à l’assurance locative (contre les risques d'impayés), etc.

Je le dis, le redis et le maintiens ce n’est que si cette phase obligatoire imposée par le législateur échoue que débutera la phase contentieuse ou judiciaire, tant redoutée, généralement longue, couteuse pour toutes les parties en conflit. C’est un «sujet très sensible, douloureux, fortement conflictuel, souvent sources de drames personnels, de déchirement, d’injustice, d’incompréhension, d’exclusion, de suicide, d’acte de violence, etc.).

Ce sujet c’est la quadrature du cercle :

Il met en conflit deux droits fondamentaux, constitutionnels, généralement antagonistes : le Droit de propriété d’une part, le Droit au logement d’autre part, ou de droit au logement opposable. A souligner : au meme titre que la santé, l’éducation, le droit au logement constitue un service d’intérêt général, d’utilité publique qu’un Etat de droit, républicain, égalitaire se doit de promouvoir, de garantir, de protéger (cohésion nationale oblige).

Acquis social significatif arraché après une longue lutte :

l’Etat garantit un droit à un logement décent et indépendant à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et stable, n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir. Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (loi DALO).

Pour faire jouer ce droit (au logement), vous devez vous adresser à la Commission de médiation (recours amiable) ; à défaut de proposition de logement ou d’accueil en structure adaptée, vous pouvez vous adresser au Tribunal administratif (recours contentieux).

Chapitre 1 – Phase amiable du règlement de l’impayé de loyers

L’objectif ici est à l’apaisement, à la négociation, au règlement à l’amiable des arriérés de loyers et de ses accessoires.

Nota Bene :

Des les premières difficultés, retards, impayés, etc…

-Propriétaires réagissez, n’attendez pas. Prenez rapidement contact avec votre locataire afin de convenir d’un plan d’apurement de la dette locative, contactez au besoin la caution, l’assurance.

-Locataires mobilisez vous, et sans tarder rechercher des solutions amiables pour résorber votre dette locative : négociation d'un échéancier raisonnable, gérable auprès de votre propriétaire, ou de son représentant.

N’hésitez pas à aller voir les services sociaux pour faire une demande d’aide financière, de subvention ou de pret souvent sans intéret auprès du FSL (Fonds de Solidarité Logement), la CAF, etc. Pour contacter le FSL dont vous dépendez, le plus simple est de vous adresser à votre Caisse d'allocations familiales, un travailleur social.   

Plan d’apurement de la dette locative, qu’est ce que sait :

Le bailleur peut proposer au locataire un plan d'apurement, d’aménagement, d’échelonnement, de remboursement progressif de la dette locative (au sens large) et réciproquement.

En pratique : c’est un accord amiable, négocié, surtout écrit(acte sous seing privé) et dans la mesure du possible adapté aux ressources du locataire, à son budget, selon lequel il s’engage fermement, définitivement à rembourser sa dette locative à échéance régulière, fixe avec un montant de remboursement pré-défini.

A noter que le locataire ne perd pas son droit à une aide au logement, bien au contraire, surtout s'il respecte strictement, scrupuleusement le plan d'apurement qu’il a signé et qui viendra toujours en sus du loyer courant à continuer à régler, à honorer normalement.

Locataire jouez le jeux, coopéré, évitez toute anicroche, résistance abusive qui entraînerait alors inévitablement la résiliation de votre bail par l'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers, de charges, votre expulsion, etc.

Attention ne confondez surtout pas le plan d’apurement de la dette locative avec un moratoire, gel : c’est à dire la suspension de l’exigibilité des créances locatives et des intérêts y afférents, ordonnés par le juge de l’exécution qui sauf exception ne peut toutefois pas excéder 24 mois, pour permettre le remboursement des dettes prioritaires, à ce stade c’est prématuré, trop tot.

Toujours à l’initiative du propriétaire :

-saisir la caution locative, garantie financière d’un tiers :

En cas d’impossibilité financière du locataire, saisissez la caution par courrier recommandé avec accusé de réception (personne physique ou morale) afin de venir en garantie (lire mon article sur la caution).

-garantie LocaPass :

Garantie (locative) qui à vocation à s’appliquer dans un logement du parc social ou conventionné APL ou ANAH appartenant à une personne morale. la garantie est mise en jeu sur demande du bailleur après une mise en demeure restée infructueuse. A ne pas confondre avec l’aide locapass (aide pour financer le dépôt de garantie locatif, etc.).

En cas de mise en jeu, de couverture, les fonds sont versés directement au bailleur par le garant (le collecteur du 1% logement). Ensuite le locataire dispose d'un délai défini pour étaler le remboursement de sa dette locative en fonction de ses capacités financières, généralement sans intéret.

-Vous avez contracté une garantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance impayés de loyers : locataire, propriétaire, il vous reviendra de déclarer l’impayé à votre assureur. Selon les modalités prévues au contrat d’assurance votre assureur interviendra ou pas (lisez bien les conditions générales du contrat).

Locataire de bonne foi en difficulté :

-saisissez le fonds de solidarité pour le logement soit directement, soit par l’intermédiaire d’un travailleur social. N’hésitez pas à vous renseignez-vous auprès de l’ADIL( Association Départementale d’information sur le logement) pour connaître les conditions d’accès au F.S.L dans le département où se situe le logement.

Au sens large : les aides du F.S.L. concernent l'accès à une location, le maintien dans les lieux des locataires et des copropriétaires en difficulté, des aides au paiement des factures d'énergie et sont attribuées sous certaines conditions.

Elles s'appliquent à tous les secteurs locatifs (parc public ou privé). Le F.S.L. finance également des associations mettant en œuvre des actions d'insertion par le logement (accompagnement social lié au logement, aide à la médiation locative).

La demande d'aide est examinée en fonction des difficultés de la famille, de ses conditions d'existence et de ses ressources sur la base de grilles indicatives prenant en compte le montant du loyer et les revenus.

Les demandes d'aides doivent être faites auprès de la section du Centre d'Action Sociale de la Ville de Paris (C.A.S.V.P.) de votre arrondissement. En cas de refus du F.S.L., vous devez obligatoirement être informé des raisons de ce refus par écrit (recours gracieux, puis contentieux toujours possible).

Etc................................................................................................................................................................................................................

"A venir dans la deuxième partie : phase contentieuse (commandement de payer, de quitter les lieux, procédure d'expulsion, etc.)."

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BON A SAVOIR :

«Garantie LOCA-PASS

Qu'est-ce que la garantie LOCA-PASS ?

La garantie LOCA-PASS est une bonne alternative pour un locataire qui ne trouverait pas de caution solvable.

Le propriétaire bénéficiera d'une garantie de paiement du loyer pendant toute la durée du bail, jusqu'à 3 ans.

La garantie LOCA-PASS peut donc remplacer une caution solidaire, mais elle doit être complétée avec un dépôt de garantie. À noter : C'est le locataire qui doit y souscrire, la démarche étant entièrement gratuite.

Comment bénéficier de cette garantie ?

pour une garantie LOCA-PASS, le logement doit être conventionné APL ou posséder une convention ANAH (Agence NAtionale de l'Habitat) comme les logement HLM.

Le bénéficiaire peut être :

un salarié d'une entreprise privée (hors secteur agricole) ou en être retraité depuis moins de 5 ans ;

un étudiant :

boursier ;

sous un ou plusieurs CDD depuis une durée totale d'au moins 3 mois ;

stagiaire pour plus de 3 mois ;

un jeune de moins de 30 ans :

sous formation en alternance ;

en recherche d'emploi ;

employé ;

non émancipé ou mineur en foyer ou résidence sociale.

Pour obtenir une garantie LOCA-PASS, il ne faut pas avoir :

saisi la Commission de surendettement ;

fait appel au fonds de solidarité logement (FSL) pour un service similaire ;

accumulé des dettes lors d'une ancienne souscription à la garantie LOCA-PASS.

La garantie LOCA-PASS : comment fonctionne-t-elle en cas d'impayés ?

Le propriétaire doit demander à Action Logement le remboursement des loyers impayés.

La garantie LOCA-PASS rembourse jusqu'à 18 mois de loyers impayés.

C'est Action Logement qui indemnisera directement le bailleur.

Le locataire aura 3 ans pour rembourser l'organisme.

Comment souscrire cette garantie?

Le locataire pourra faire sa demande de souscription à partir de son emménagement et jusqu'à 2 mois après.

Pour cela, le locataire s'adressera à l'antenne Action Logement la plus proche de chez lui.

La réponse à la demande de souscription est très rapide : elle aura lieu maximum 8 jours après la demande.  À noter : si le locataire n'a pas de réponse au bout de 8 jours, cela veut dire que la souscription est acceptée.» 

loyer-impaye.comprendrechoisir.com

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«Le Fonds de Solidarité pour le logement, c'est un dispositif destiné à aider les ménages, ayant des revenus modestes, à louer un logement ou à se maintenir dans leur logement. Cette aide peut prendre la forme d'un accompagnement personnalisé ou d'une aide financière.

Dans quels cas ?

Vous souhaitez louer un logement mais vous rencontrez des difficultés financières pour faire face au dépôt de garantie, au premier mois de loyer, à l'assurance locative…

Vous êtes déjà locataire mais vous avez des difficultés pour payer votre loyer, les factures d'eau ou d'énergie…

Vous pouvez solliciter une aide du FSL :

pour être accompagné dans votre projet de location (droits, devoirs du locataire...) ou pour faire face à votre situation d'endettement par rapport à votre logement actuel (étude du budget...)

pour obtenir une aide financière adaptée et délivrée notamment sur critères de ressources.

Comment obtenir une aide du FSL ?

En prenant rendez-vous avec un travailleur social de Centre médico-social du Conseil général ou du Centre communal d'action sociale de votre commune, qui étudiera votre demande et vous proposera l'aide adaptée à votre situation. Renseignement : du lundi au vendredi (sauf mercredi) de 9h à 12h30 : Tél. 02 51 17 22 80

FSL, un dispositif adapté

L'aide au FSL dépend à la fois du niveau de ressources des ménages et, d'autre part, pour l'accès au logement, du montant maximum du loyer payé par la famille pour un logement adapté.

Afin de concentrer le dispositif sur les ménages les plus modestes (minima sociaux et actifs pauvres), le seuil de revenus a été fixé à 1 052 € pour une personne seule.

Afin de tenir compte des difficultés de certains publics, des dérogations pourront être accordées aux critères d'éligibilité sur argumentaire social motivé. Les aides directes au logement concernent l'accès au logement ou le maintien dans le logement. Le dispositif a été corrigé récemment :

Les aides seront toutes versées sous forme de subvention. Les aides sous forme de prêt très complexes à gérer, difficiles à récupérer ont été abandonnées, tout comme le critère du plafond de loyer.

Les aides au maintien dans le logement s'appuieront sur la mise en place d'un plan d'apurement de la dette, au regard de la capacité contributive des ménages. Ces plans seront négociés entre le ménage et le bailleur. Les gens du voyage stationnés en aires d'accueil pourront être désormais éligibles au FSL.»

www.loire-atlantique.fr

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Bonne lecture à vous, cordialement.

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Avertissement :

L'information présentée ci-dessus est de nature générale et est mise gracieusement à votre disposition sans garantie aucune notamment au niveau de son exactitude ou de sa caducité. Cette information ne doit pas être interprétée comme constituant des conseils juridiques. Si vous avez besoin de conseils juridiques particuliers, personnels, poussés vous devriez consulter un avocat, un notaire ou un huissier de justice. Cordialement.

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